Le neuf au prix de l'ancien
Un appartement neuf coûte plus cher à l'achat. Mais avec le prêt à taux zéro, des frais de notaire réduits, souvent offerts, et aucun travaux, il peut vous revenir moins cher qu'un ancien, chaque mois et au total.
40 000 € de plus à l'achat, 28 000 € de moins au final
Un couple locataire achète un T3 de 65 m² en Île-de-France. L'ancien coûte 300 000 €, le neuf 340 000 €. Voici ce que chaque poste coûte vraiment sur 25 ans.
| Poste | Ancien à rénover | Neuf avec PTZ | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 300 000 € DPE E | 340 000 € TVA 20 % | + 40 000 € |
| Frais de notaire | 22 500 € ≈ 7,5 % du prix | 8 500 € ≈ 2,5 % du prix | − 14 000 € |
| Travaux de rénovation énergétique | 15 000 € pour sortir du DPE E | 0 € logement neuf aux normes | − 15 000 € |
| Intérêts du crédit sur 25 ans | 157 000 € 317 500 € empruntés à 3,45 % | 118 000 € dont 90 000 € de PTZ à 0 % | − 39 000 € |
| Coût réel sur 25 ans | 494 300 € | 466 300 € | − 28 000 € |
Votre mensualité chaque mois
C'est le cas sur la majorité de nos programmes. Dans notre exemple, la mensualité du neuf passe à 1 445 € et l'écart sur 25 ans à − 40 700 €.
Bon à savoir : dans cet exemple, le neuf coûte 40 000 € de plus à l'achat mais revient 28 000 € moins cher au final. Dans un quartier éligible à la TVA à 5,5 %, le même logement coûte 298 900 € et l'écart grimpe à 91 000 €.
Exemple illustratif et non contractuel (novembre 2026) : couple, revenu fiscal de référence N-2 de 50 000 €, zone A, apport de 20 000 €, taux nominal de 3,45 % sur 25 ans hors assurance, PTZ tranche 3 (40 % d'un coût plafonné à 225 000 €) lissé avec le prêt principal, frais de notaire estimés à 7,5 % (ancien) et 2,5 % (neuf, hors frais offerts). Votre conseiller refait le calcul pour votre projet.
Ce qui rend le neuf accessible, en un coup d'œil
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Un prêt sans intérêts ni frais de dossier qui complète votre crédit, pour tout logement neuf. Réservé à l'ancien en zones B2 et C avec travaux : quasi exclu en Île-de-France.
TVA réduite à 5,5 %
En quartier prioritaire (QPV) ou ANRU et à proximité : environ 12 % moins cher.
Aucun travaux
Tout est neuf et aux normes RE2020. Dans l'ancien, une rénovation peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Neuf ou ancien, en un coup d'œil
À budget égal, le neuf cumule des avantages que l'ancien n'offre pas en Île-de-France.
| Neuf | Ancien | |
|---|---|---|
| PTZ | Jusqu'à 50 % du coût | Quasi exclu en Île-de-France |
| Frais de notaire | Offerts* sur la majorité des programmes, sinon 2 à 3 % | 7 à 8 % |
| TVA | 5,5 % en QPV ou ANRU | Sans objet |
| Travaux | Aucun | Souvent nécessaires |
| Énergie | Norme RE2020 | Selon le DPE |
| Taxe foncière | Exonérée 2 ans (selon commune) | Due dès la 1re année |
| Garanties | 1, 2 et 10 ans + garantie d'achèvement | Aucune garantie constructeur |
| Paiement | Échelonné selon le chantier | Totalité à la signature |
Faites votre propre comparatif
Le calcul applique les règles 2026 du PTZ et de la TVA réduite, et compare votre future mensualité à votre loyer. Les valeurs déjà remplies sont celles de notre exemple.
Estimation indicative, hors assurance emprunteur. Frais de notaire estimés à 7,5 % (ancien) et 2,5 % (neuf). PTZ lissé avec le prêt principal (calcul simplifié), réservé aux personnes non propriétaires de leur résidence principale ces 2 dernières années. La TVA à 5,5 % dépend aussi de l'emplacement du programme et d'un prix plafonné. Seule l'étude de votre dossier fait foi.
Ce qu'on entend souvent, et ce qu'il en est
Le prix affiché est plus élevé, mais le coût complet compte : frais, travaux, intérêts. Dans notre exemple, le neuf revient 28 000 € moins cher sur 25 ans.
En zone A, un couple y a droit jusqu'à 73 500 € de revenu fiscal de référence, une famille de quatre jusqu'à 102 900 € .
L'apport sert d'abord à payer les frais. Avec des frais de notaire offerts ou de 2 à 3 %, il faut environ 14 000 € de moins que dans l'ancien, et parfois presque rien.
Garantie financière d'achèvement , appels de fonds plafonnés par la loi (35 % aux fondations, 70 % hors d'eau, 95 % à l'achèvement), puis garanties biennale et décennale.
Êtes-vous éligible ?
Votre revenu fiscal de référence (année N-2) doit rester sous ces plafonds, selon le nombre de personnes qui habiteront le logement et la zone.
Zones A et A bis : la plupart des communes d'Île-de-France. Plafonds TVA : un jeune ménage relève de la ligne « 3 personnes ».| Personnes | PTZ · A bis et A | PTZ · B1 | TVA 5,5 % · A bis et A |
|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 38 844 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 58 057 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 76 105 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 90 863 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 108 107 € |
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Vos questions sur le neuf au prix de l'ancien
Que veut dire « le neuf au prix de l'ancien » ?
Un logement neuf est en général plus cher à l'achat qu'un ancien comparable. Mais le neuf donne accès au prêt à taux zéro, à des frais de notaire réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %, voire offerts par le promoteur), parfois à la TVA à 5,5 %, et il n'y a pas de travaux. Une fois ces éléments comptés, la mensualité et le coût total peuvent être équivalents, voire inférieurs, à ceux d'un logement ancien.
Qui peut obtenir le prêt à taux zéro en 2026 ?
Les primo-accédants (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ces 2 dernières années) qui achètent un logement neuf pour en faire leur résidence principale, sous plafond de revenus. En zone A, le plafond est de 49 000 € pour une personne, 73 500 € pour deux et 102 900 € pour quatre.
Quel est le montant du PTZ pour un appartement neuf ?
Il représente 20 %, 40 % ou 50 % du coût de l'opération selon votre tranche de revenus, dans la limite d'un coût plafonné (225 000 € pour un couple en zone A). Pour un couple aux revenus moyens, cela peut représenter 90 000 € sans intérêts.
Comment savoir si un programme est en TVA à 5,5 % ?
La TVA réduite concerne les logements neufs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou un quartier en rénovation urbaine (ANRU), ou à proximité, vendus sous un prix plafonné, à des acheteurs sous plafond de revenus. Nos conseillers vous indiquent les programmes éligibles.
Peut-on cumuler le PTZ et la TVA à 5,5 % ?
Oui. L'achat d'un logement neuf en accession sociale à TVA réduite peut être financé en partie par un PTZ, si vous remplissez les conditions de chacun des deux dispositifs.
Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?
Sur la majorité de nos programmes, ils sont offerts par le promoteur. Sinon, ils représentent environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien, car les droits de mutation sont fortement réduits pour un logement neuf.
* Frais de notaire offerts selon les programmes et les conditions des promoteurs en vigueur au moment de la réservation.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Le PTZ et la TVA à taux réduit sont soumis à conditions de ressources, de localisation et de prix, et à l'accord de l'établissement prêteur.
Sources : service-public.gouv.fr (PTZ, fiche vérifiée le 15 septembre 2026) ; ANIL (loi de finances 2026, plafonds accession sociale 2026) ; taux moyen sur 25 ans d'octobre 2026 (PAP Financement). Informations à jour en novembre 2026.
